Devremülk bir paylı mülkiyet çeşididir. Temel düzenlemesi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu içerisinde yer alır ancak çoğu devremülk sözleşmesi adı altında yapılan sözleşme devre tatil özelliği taşıdığından Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde de uygulama alanı bulmaktadır. Bağımsız bir yapının mülkiyetinin birden çok kişiye ait olması ve kullanım haklarının 15 günden az olmayacak şekilde belirli günler olarak düzenlenmesi durumudur. Bu durumda kişi devremülk hakkı sahibi olur.

Devremülk sözleşmesi genellikle tatil yerleri için kurulur. Kişiler bazı tatil yerleri için genellikle 15 günlük kullanım hakkını kapsayacak tapu edinirler. Bu mantığa göre satışı, karlı bir iş olması dolayısıyla sektörü hareketlidir ve insanlara sıkı bir reklam faaliyeti eşliğinde satılır.

Bu reklam faaliyeti çoğu zaman karşıdaki kişiye belli etmeden onu satın almaya mecbur bırakır cinstendir. Agresif ve emrivaki dolu hatta dolandırıcılık niteliğinde bir pazarlama süreci ile kişiler genellikle devremülk almaya ikna olur. Böyle bir zora maruz kalan kişilerin pişman olup devremülk sözleşmesini iptal etmek istemeleri halinde nasıl hareket etmesi gerekir sorusunun cevabı yazımızın konusunu oluşturmaktadır. Aşağıda da ayrıntılarına değineceğimiz üzere konunun doğru anlaşılabilmesi için yazının tamamının okunması gerekir.

Daha sonrasında ise hem yapılan devremülk sözleşmesinin iptali için başvurularda bulunmakta hem de yapılan ödemelerini geri almak için çaba sarf etmektedir. 14/01/2015 tarihli Devremülk Yönetmeliği’yle de bu konudaki sorunlara çözüm getirme açısından yapılan en son düzenlemedir. Devremülk ve Devre Tatil Sözleşmeleri Devremülk sözleşmesi, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı ve ya bağımsız bölümün yılın belirli dönemlerinde ve yıl içerisinde en az on beş gün olmak üzere mülkiyet hakkının devremülk alıcısı ile satıcısı arasında yazılı olarak şartlara bağlandığı resmi şekilde yapılan sözleşmedir.

Ekonomik şartların tek başına taşınmaz edinme olanaklarını etkileyen veya tatil amacıyla edindiği taşınmazların tatil dönemi dışında açmış olduğu masraflardan kurtulmak isteyen çoğu kişi devre mülk sistemine başvurmaktadır.

Devre mülk sözleşmeleri, hukuk sistemimizde düzenlendiği şekliyle kurulsa gerçek amacına ulaşacak ve tüketicilerin mağduriyet sorunu olmayacaktır. Ancak ne yazık ki tüketicinin bilgisizliğinden faydalanarak kanunu dolanmaya çalışan devre mülk satıcıları tüketicileri mağdur konumuna düşürmektedir. Günlük hayatta, tüketiciye ödemesi gereken bedel karşılığında senetler düzenlenmesi veya tüketiciyi baskı altında bırakarak ödeme sağlaması ile tüketicinin mağduriyetine sebep olunmaktadır.

Ön bilgilendirme

MADDE 5 – (1) Satıcı veya sağlayıcı, bu Yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerin kurulmasından en az bir gün önce tüketicilere yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile ön bilgilendirme formu vermek zorundadır.

yıllık 15 günden az kullanım hakkı verilmesi yasaya aykırıdır.

10.06.1985 tarih ve 3227 sayılı “Kat Mülkiyeti Kanunu’na Devre Mülk Hakkı İle İlgili Maddeler Eklenmesine Dair Kanun” ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na yeni bir sekizinci bölüm eklenmiştir. İlgili kanunda;

‘Madde 57 – Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakkı denir.

 Madde 58 – Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir. Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir. Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir. Devre mülk hakkı bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer.

 Madde 59 – Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir.

 Madde 60 – Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine, bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir

 Madde 61 – Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.

Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler, kendi aralarından veya dışardan bir gerek veya tüzelkişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Bu Kanunun genel hükümlerine göre atanan yöneticilere devre mülk yöneticiliği ile ilgili görevler de verilebilir.

 Madde 62 – Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden bazılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlarına bağlı değildir.

 Madde 63 – Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, şuyuun giderilmesini isteyemezler.

 Madde 64 – Devre mülk hak sahipleri, kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi sonunda istifade ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslime mecburdurlar. Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde, istifade edecek dönem sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibrazı halinde, mahallin en büyük mülki amirin emri ile, başkaca bir işlem ve tebligata lüzum kalmadan, derhal zabıtaca boşalttırılır. İdare veya yargı organlarına yapılacak başvuru, bu boşaltma işlemini durdurmaz. İlgililerin kanundan ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.

 Madde 65 – Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları, yetki ve sorumluluklarının tespit ve uyuşmazlıkların çözümlenmesinde bu Kanunda, sözleşmede veya yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanun hükümleri uygulanır.’ şeklinde düzenleme yapılmıştır.

Devre tatil sözleşmesi ise, en az üç yıl süre için yapılan ve yıl içinde bir haftadan az olmayacak bir dönem için bir ya da daha fazla taşınmazın kullanım hakkının devrini içeren sözleşmelerdir. Önceki yasal düzenlemelerde devremülk sözleşmesi konusunda böyle bir ayrım yapılmazken artık yapılan sözleşmenin niteliğine bağlı olarak iptalinin talep edilmesi ya da cayma hakkı kullanılması sürecine başvurulması gerekmektedir. 

Devremülk sözleşmesine konu devremülkün ön ödemeli olarak satılması halinde ise, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden devremülk sözleşmesinin iptali hakkı vardır. 

Kat Mülkiyeti Kanununda, devre mülk sözleşmesinin şekli hakkında açık bir düzenleme yoktur. Ancak KMK madde 61 uyarınca, devre mülk sözleşmesinin resmi senede eklenmesi zorunluluğu vardır. Bu zorunluluk dikkate alındığında, devre mülk sözleşmesinin en azından adi yazılı şekilde yapılması ortaya çıkmakta ise de bu yeterli değildir. Zira adi yazılı şekilde yapılan devre mülk sözleşmesinin aynı zamanda resmi senede eklenerek tapuda beyanlar hanesine kaydedilmesi gerekmektedir. Yani ayni bir hak olan devre mülk hakkı tapuda resmi şekilde kurulmaktadır.

Dolayısıyla noterde ya da adi yazılı şekilde tüketici ile devre mülk sözleşmesi yapan satıcı veya sağlayıcının tüketiciden devre mülk hakkını tapuda beyanlar hanesine kaydettirmek için vekâletname alması veya tüketiciyle birlikte tapuya giderek işlemi gerçekleştirmesi gerekmektedir. 

Resmi şekilde yapılmayan devre mülk sözleşmeleri kesin hükümsüzdür. Kesin hükümsüz sözleşmeye dayanılarak tüketiciden herhangi bir bedel istenemeyeceği gibi ödenen bedellerin de tüketiciye iade edilmesi gerekmektedir.